השופטת א' חיות:
זהו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופטת ר' רונן) בו נדחתה תביעת המערערים לסעד הצהרתי הקובע כי הסכם מכר מקרקעין שנחתם בין המשיבים 2 ו-3 לבין המערער 1 הינו מחייב ובר אכיפה.
העובדות הצריכות לעניין
1. בשנת 1961 רכשו בני-הזוג, המשיבים 2 ו-3, זכות בעלות במושע ב-9,000/463,977 חלקים במקרקעין בבת-ים הידועים כחלק מחלקה 1 בגוש 5027 (להלן: המגרש). הזכות נרשמה בלשכת רישום המקרקעין על שם המשיבה 1, חברה שהמשיבים 2 ו-3 מחזיקים בכל מניותיה והמשיב 2 משמש כמנהלה. במהלך השנים בחנו המשיבים 2 ו-3 באופן ראשוני אפשרויות למכירת המגרש, בין היתר, אצל עורכי דין ומתווכים ובהם המערער 1, שהוא מתווך במקצועו, ולצורך כך ביררו את שוויו של המגרש, את מצבו התכנוני ואת עלויות המס הכרוכות במכירה אך בירורים אלה מעולם לא הבשילו לכדי עסקה. ביום 22.12.2004 התקיימה שיחת טלפון בין המערער 1 לבין המשיבים 2 ו-3 במהלכה אמר המערער 1 למשיבים 2 ו-3 כי יש לו קונה פוטנציאלי למגרש. מאוחר יותר באותו היום הגיע המערער 1 עם אדם נוסף (בדיעבד התברר כי היה זה בנה של המערערת 2) לביתם של המשיבים 2 ו-3, ולאחר משא ומתן שהתנהל בין הצדדים נחתם בין המערער 1 לבין המשיבים 2 ו-3 מסמך שכותרתו "הסכם" למכירת המגרש (להלן: ההסכם). בהסכם צויין כי המגרש רשום על שם המשיבה 1 והמשיבים 2 ו-3 התחייבו להעבירו על שמם ולמוכרו למערער 1 ו/או למי מטעמו, תמורת סך השווה ל-148,000 דולר ארה"ב. במעמד החתימה על ההסכם שולמה למשיבים מקדמה בסך של 700 דולר ארה"ב, ונקבע כי תשלום נוסף בסך של 10,000 דולר ארה"ב ישולם להם בתוך שבועיים. עוד נקבע בהסכם כי המועד לתשלום היתרה ותנאי התשלום יסוכמו במעמד חתימת הסכם אצל עורך-דין.
2. יום לאחר חתימת ההסכם, שוחחו המשיבים 2 ו-3 עם מתווך מקרקעין נוסף אשר הביא לידיעתם כי ביום שבו חתמו על ההסכם עם המערער 1 פורסמה בעיתון מקומי בבת-ים כתבה ובה צויין כי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה של מחוז תל אביב (להלן: הוועדה המחוזית) החליטה להפקיד תוכנית מיתאר מפורטת להקמת רובע מגורים על שטח של כ-600 דונם בדרום בת-ים בו מצוי, בין היתר, גם המגרש (להלן: תוכנית המיתאר). עם היוודע להם הדבר התקשרו המשיבים 2 ו-3 אל המערער 1 והודיעו לו כי הם מבטלים את ההסכם וביום 2.1.2005 אף שלחו אליו באמצעות בא כוחם הודעת ביטול בכתב (להלן: הודעת הביטול). בהודעת הביטול ציינו המשיבים 2 ו-3 כי ראו במערער 1 מתווך ונתנו בו אמון אך הוא מעל באמונם ולא גילה להם על דבר הפקדת תוכנית המיתאר וכלשונם:
מרשי, אשר כאמור נתנו בך את מידת האמון המתבקשת, שמעו בקשב רב את דבריך בדבר כדאיות הצעתו כביכול של אותו "רוכש הפוטנציאלי מסויים" הלהוט לרכוש המקרקעין, לרבות הטעמתך המפורשת אותה מצאת לנכון להדגיש בפניהם הדגש היטב, לפיה, בנסיבות מצבם התכנוני הנוכחי העגום של מקרקעין אלו אשר יזכו לעדנה רק בעוד שנים רבות, הרי שהצעתו של "הקונה הפוטנציאלי המסויים", אותה הינך שוטח בפניהם בשמו וכשלוחו, הנה כדאית ביותר עבורם וכי אל להם להחמיץ הזדמנות פז זו למוכרם, וזאת לאחר למעלה מ-40 שנה בהם הם מחזיקים במקרקעין אלו. ואולם, דא עקא - דבריך ומצגיך אלו בפני מרשי התבררו במהרה למרשי כהטעיה, שכן לא רק שלא מצאת לנכון להזכיר ולו ברמז את דבר העובדה כי ימים ספורים קודם לכן החליטה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה של מחוז תל אביב להפקיד תוכנית מיתאר ... אלא אף שהנסיבות מראות כי בעליל טרחת להסתיר עובדה קריטית זו מפני מרשי.
המערערים מצידם דחו את הודעת הביטול ועמדו על קיום ההסכם. לפיכך הוגשה על ידם המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בה עתרו לסעד הצהרתי הקובע כי ההסכם מחייב ובר אכיפה.
פסק דינו של בית המשפט המחוזי
3. בפסק דינו מיום 2.2.2006 דחה בית משפט קמא את טענת המשיבים 2 ו-3 לפיה המסמך שנחתם בינם ובין המערער 1 איננו הסכם אלא זכרון דברים בלתי מחייב הלוקה בחוסר מסויימות. הוא אף דחה את טענתם כי בהיות המשיבה 1 הבעלים הרשום של המגרש אין תוקף להתחייבותם למכור את המגרש, בהדגישו כי מדובר בהתחייבות של המשיבים 2 ו-3 להעביר את הזכויות במגרש כמי שמחזיקים בכל מניותיה של המשיבה 1 וכמי שיש בידם לקיים התחייבות זו. בית משפט קמא הוסיף וקבע כי העובדה שלגרסת המערער 1 הוא רכש את המגרש בנאמנות עבור המערערת 2 אף היא אינה פוגמת בתוקפו של ההסכם משום שעל פי האמור בהסכם הסכימו המשיבים 2 ו-3 למוכרו למערער 1 ו/או למי מטעמו. יחד עם זאת מצא בית המשפט כי יש לדחות את התובענה, בקובעו כי בנסיבות העניין בוטל ההסכם כדין על ידי המשיבים 2 ו-3 מתוקף סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים) בגין הטעיה שהטעה אותם המערער 1 ולחלופין על פי סעיף 14(א) לחוק בשל טעות שטעו בה המשיבים 2 ו-3 ואשר הייתה ידועה למערער 1. במישור העובדתי העדיף בית משפט קמא את גרסתו של המשיב 2 לפיה היה זה המערער 1 אשר פנה אליו ביום שבו נחתם ההסכם והציע לו להיפגש בעניין מכירת המגרש. כמו כן קיבל בית משפט קמא את גרסתו של המשיב 2 כי לא ידע בעת חתימת ההסכם על דבר אישורה של התוכנית להפקדה בעוד שהמערער 1 ידע על כך. וכלשון בית המשפט:
האם היה [המערער 1] מודע להפקדה ולפרסום בעיתון? אני סבורה כי מאזן ההסתברויות מוליך לתשובה חיובית לשאלה זו. ראשית, אני סבורה כי [המערער 1] הוא שפנה אל [המשיבים 2 ו-3] ביום בו נחתם ההסכם, וביקש מ[המשיבים 2 ו-3] להיפגש לצורך הידברות ביחס למכירת המגרש... מבין שתי הגרסאות אני מעדיפה בהקשר זה את גרסתו של [המשיב 2], בין היתר משום שיש בה היגיון פנימי, העולה בקנה אחד עם סיפור המעשה בכללותו. כך, ביחס ל[משיבים 2 ו-3] אין כל הסבר קוהרנטי לכך, שלאחר שהם מחזיקים במגרש למעלה מ-40 שנה, הם פנו לפתע ל[מערער 1] וביקשו למכור את המגרש בו ביום. מנגד, ביחס [למערער 1] שהוא מתווך מקרקעין, וישנה סבירות לכך שהוא מודע למצב התכנוני באזור בו הוא עובד, יש הגיון במסקנה לפיה הוא פנה אל [המשיב 2], כדי להציע לו למכור את המגרש, דווקא במועד בו פנה אליו, לאור השינוי במצבו התכנוני של המגרש.
בית המשפט הוסיף וקבע כי אף שבמועד החתימה על ההסכם טרם אושרה תוכנית המיתאר, עצם מתן האישור להפקדתה יש בו כדי להשביח את הפוטנציאל הכלכלי הטמון במגרש ולהשליך על שוויו והדברים ברורים וידועים אף בלא שהוצגה בעניין זה חוות-דעת מומחה. בהפנותו אל פסק-הדין בע"א 9019/99 קינסטלינגר נ' אליה, פ"ד נ"ה(3) 542 (2001) (להלן: עניין קינסטלינגר)) ציין בית משפט קמא כי "העובדה שפורסמה תוכנית מיתאר שהיא בבחינת הפשרת הקרקע למגורים מטילה חובת גילוי כלפי מוכרת הקרקע". ובענייננו קבע בית המשפט כי המערער 1 הטעה את המשיבים 2 ו-3 בכך שלא גילה להם טרם החתימה על ההסכם כי חל שינוי במצבו התכנוני של המגרש, אף ששני הצדדים ראו מידע זה כמידע משמעותי ואף שהמידע היה בידי המערער 1 כמי שעוסק בתיווך מקרקעין. בית המשפט הדגיש בהקשר זה כי המשיבים 2 ו-3 הינם אנשים מבוגרים אשר לא היו מיוצגים בעת חתימת ההסכם על ידי גורם מקצועי כלשהו והמידע הרלוונטי לא היה בידם אותה עת. בית המשפט הוסיף וציין כי אף אם אין מדובר בהטעיה חלים במקרה דנן תנאי סעיף 14(א) לחוק החוזים משום שהמשיבים 2 ו-3 טעו בטעות שהמערער 1 ידע או היה עליו לדעת אודותיה. עוד קבע בית המשפט כי אף שהטעות של המשיבים 2 ו-3 "יש בה כדי להשפיע על 'כדאיות העסקה' - היא אינה טעות בכדאיות העסקה גרידא" שכן מדובר בטעות המתייחסת לפרט משמעותי באשר למצבו התכנוני של המגרש. מטעמים אלה קבע בית משפט קמא כי המשיבים 2 ו-3 היו רשאים לבטל את ההסכם וכי הודעת הביטול ניתנה על ידם כדין ובמועד.
המערערים לא השלימו עם פסק דינו של בית המשפט המחוזי הדוחה את התובענה ומכאן הערעור שבפנינו.
טענות הצדדים
4. המערערים טוענים כי שגה בית משפט קמא בקובעו שנפל פגם של טעות ברצונם של המשיבים 2 ו-3 להתקשר בהסכם כמשמעותו בסעיף 14(א) לחוק החוזים. לטענתם, לא הונחה תשתית ראייתית מספקת המוכיחה כי חל שינוי במצבו העובדתי-תכנוני של המגרש כגון חוות דעת תכנונית והם מדגישים כי המשיבים הסתפקו לעניין זה בהצגת כתבה שפורסמה בעיתון אשר אינה מהווה ראייה לאמיתות תוכנה בלא שהוכח כי תוכנית המיתאר המוזכרת בכתבה מתייחסת למגרש נשוא ההסכם. עוד טוענים המערערים כי אף אם במועד החתימה על ההסכם כבר אושרה תוכנית המיתאר להפקדה, שגה בית משפט קמא בקובעו כי המשיבים 2 ו-3 טעו ביחס למצבו התכנוני של המגרש. לטענתם, מעדות המשיב 2 עולה כי הם ידעו שהתוכנית לשינוי ייעוד המגרש נמצאת בטיפול הרשויות המוסמכות אך טרם אושרה, ומידע זה שיקף את מצבו התכנוני של המגרש לאשורו. המערערים מוסיפים וטוענים כי מכל מקום לא הוכח קיומו של קשר סיבתי בין הטעות לבין התקשרותם של המשיבים 2 ו-3 בהסכם, דהיינו לא הוכח כי אילו ידעו המשיבים 2 ו-3 שתוכנית המיתאר אושרה להפקדה הם היו נמנעים מלחתום על ההסכם. בעניין זה מציינים המערערים כי מעדותו של המשיב 2 עולה כי הוא ואשתו ייחסו חשיבות אך לאישורה הסופי של תוכנית המיתאר ולשאלה האם ניתן לבנות על המגרש. המערערים מדגישים בהקשר זה כי בין הפקדת התוכנית לבין אישורה הסופי הדרך ארוכה, בציינם כי התוכנית טרם אושרה גם בעת הגשת טיעוניהם בערעור. המערערים מוסיפים וטוענים כי שגה בית משפט קמא בקובעו שטעותם של המשיבים 2 ו-3, בהנחה שהייתה כזו, הייתה טעות יסודית בהדגישם כי יש לבחון שאלה זו באמות-מידה אובייקטיביות ומשכך לא ניתן לבסס קביעה בעניין זה על התנהגות המשיבים 2 ו-3 שביטלו את ההסכם מיד עם היוודע להם על דבר הפקדת תוכנית המיתאר או על רצונו של המערער 1 לרכוש את המגרש סמוך למועד שבו נודע לו על הפקדתה. עוד טוענים המערערים כי הקביעה לפיה ביטול הסכם מהווה ראייה ליסודיות הטעות היא טאוטולוגית ולוקה בכשל לוגי ומשפטי בהדגישם כי המסקנה בדבר עליית שווי המגרש כתוצאה מהפקדת התוכנית אינה מצויה בידיעתו השיפוטית של בית המשפט והיא טעונה הוכחה בחוות-דעת מומחה שלא הוצגה במקרה הנדון. לטענתם, לו הייתה מובאת חוות-דעת כאמור היה מוכח שהמגרש נמכר במחיר השוק, ועל כל פנים הוא לא נמכר במחיר הנמוך באופן משמעותי משוויו האמיתי, באופן שאדם סביר לא היה מתקשר בהסכם. עוד נטען כי שגה בית משפט קמא בקובעו שהמערערים ידעו על הטעות, או כי היה עליהם לדעת אודותיה, מבלי שנימק את קביעתו זו, מבלי שפירט האם ידיעתם הייתה בפועל או בכוח, ואם בכוח, מדוע ראוי היה שיידעו עליה וכן מבלי שקבע האם ידעו המערערים ובעיקר המערערת 2 אודות יסודיות הטעות כדרישת סעיף 14(א) לחוק החוזים.
5. המערערים מוסיפים וטוענים כי יסודותיה של עילת ההטעיה הקבועה בסעיף 15 לחוק החוזים אף הם אינם מתקיימים במקרה דנן ולו משום שלא הוכח קשר סיבתי בין ההטעיה הנטענת לטעות. לטענת המערערים ככל שהמשיבים 2 ו-3 טעו בעניין המצב התכנוני העדכני של המגרש יש לייחס זאת לכך שלא טרחו לברר אותו קודם להתקשרות בהסכם. עוד טוענים המערערים כי אי גילוי עובדה מהווה הטעיה רק מקום בו ישנה חובה לגלות מידע. לטענתם, שגה בית משפט קמא בקובעו כי הייתה מוטלת על המערער 1 חובת גילוי כלפי המשיבים 2 ו-3 בהדגישם כי עניינם שונה מהותית מן העובדות שעמדו בבסיס פסק הדין בעניין קינסטלינגר וכי במקרה דנן המידע בדבר אישור תוכנית המיתאר להפקדה היה מידע נגיש, זמין וגלוי שהמשיבים 2 ו-3 יכלו לבררו בקלות ובזול. המערערים מוסיפים וטוענים כי אף אם ייקבע שהמשיבים 2 ו-3 טעו או הוטעו מדובר בטעות בכדאיות העסקה, שכן היא נוגעת להערכת הסיכויים שהתוכנית תאושר בעתיד באופן שיהא בו כדי להשפיע על מחיר המגרש. לבסוף טוענים המערערים כי התנהגות המשיבים 2 ו-3 שוללת מהם את הזכות לבטל את ההסכם, שכן הם ידעו כי נערכים הליכים תכנוניים בנוגע למגרש ויכלו לבדוק מהו מצבו התכנוני העדכני ובהימנעם מלעשות כן נטלו על עצמם סיכון מודע באשר להתרחשותה של טעות מצידם, ובנסיבות אלה יש לראותם כמי שויתרו על זכותם לבטל את ההסכם מחמת טעות. לחלופין טוענים המערערים כי אי בדיקת מצבו התכנוני של המגרש על ידי המשיבים 2 ו-3 מהווה רשלנות חמורה מצדם, שכן מוכר סביר המודע לכך שקיימת אפשרות שייעוד המגרש ישתנה היה פועל לבירור מצבו התכנוני, לא כל שכן כאשר מידע זה הוא בעל חשיבות עבורו. המערערים מדגישים בהקשר זה כי הזכות המוקנית לצד הטועה לבטל חוזה מחמת טעות או הטעיה נובעת מן הפגם המוסרי שדבק בהתנהגותו של הצד שהטעה או שידע על טעותו של הצד שכנגד, אך כאשר נופל פגם מוסרי בהתנהגות הטועה, כבענייננו, אין הצדקה להעדיפו ויש לבצע איזון אינטרסים במסגרתו יש לקחת בחשבון, בין היתר, את השמירה על קיום חיי מסחר יציבים.
6. המשיבים מצידם טוענים כי שגה בית משפט קמא בדחותו את טענתם כי לא נקשר כלל הסכם מכר מחייב בין הצדדים והם שבים ומעלים בהקשר זה את הטענה כי המשיבה 1 היא הבעלים הרשום של המגרש ועל כן לא היה בידיהם למוכרו וכן הם שבים וטוענים כי כלל לא גמרו בדעתם להתקשר עם המערער 1 בהסכם מכר מחייב וכי חסרים בהסכם פרטים מהותיים כגון מועדי ותנאי תשלום התמורה ומועד המסירה. לחלופין טוענים המשיבים 2 ו-3 כי מכל מקום אין להתערב בקביעותיו העובדתיות והמשפטיות של בית משפט קמא לפיהן קמה להם עילה לביטול ההסכם בשל הטעיה או טעות. המשיבים 2 ו-3 מדגישים בהקשר זה כי לא היו מודעים להפקדת תוכנית המיתאר וכי אילו ידעו על כך לא היו מתקשרים בהסכם בציינם כי מדובר בנתון הנוגע לתכונותיו של הממכר שהינו בעל השפעה משמעותית על שוויו. עוד מדגישים המשיבים 2 ו-3 כי המערער 1 הטעה אותם באומרו כי לא צפוי בעתיד הנראה לעין שינוי ביעודה של הקרקע בה כלול המגרש. המשיבים 2 ו-3 מאשרים כי במהלך השנים התעניינו אצל גורמים מקצועיים שונים ובהם המערער 1 לגבי מצבו התכנוני של המגרש אך לטענתם עובדה זו מחזקת את חובת הגילוי החלה על המערער 1 בנסיבות העניין ליידע אותם על דבר אישור התוכנית להפקדה טרם החתימה על ההסכם, ביודעו את החשיבות שהם מייחסים לסוגיה זו. את חובתו זו הפר המערער 1 בכך שהטעה אותם במכוון, במעשה ובמחדל משום שלא חשף בפניהם את המידע הרלוונטי האמור ואף הגדיל לעשות בהציגו בפניהם מצג שווא באומרו בתשובה לשאלה ישירה שהפנו אליו כי לא צפוי בשנים הקרובות שינוי בייעוד המגרש.
המשיבים 2 ו-3 מוסיפים ומציינים כי ההטעיה מצד המערער 1 נושאת חומרה יתרה נוכח היותו מתווך שעל דבריו סמכו כאיש מקצוע וכי בהקשר זה יש לראותו כמי שהפר כלפיהם את חובות הנאמנות והזהירות החלות עליו על פי לפי סעיף 8(א) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן: חוק המתווכים). המשיבים מוסיפים ומפנים לעניין חובת הגילוי החלה על המערער 1 בשלב הטרום חוזי אל הוראת סעיף 12 לחוק החוזים, אל סעיפים 2(א) ו-3(ב) לחוק הגנת הצרכן, תשמ"א-1981 וכן אל סעיף 16 לחוק המכר, תשכ"ח-1968 (להלן: חוק המכר). עוד הם טוענים כי אף אם הימנעותם מלברר את המצב התכנוני במגרש עולה כדי רשלנות, עומדת להם בנסיבות העניין הזכות לבטל את ההסכם משום שהסתמכו על מצג שווא שהציג בפניהם המערער 1. אשר לטענת המערער 1 כי אין מדובר אלא בטעות שבכדאיות העסקה טוענים המשיבים 2 ו-3 כי אין להתערב בקביעת בית משפט קמא בעניין זה לפיה מדובר בטעות הנוגעת לתכונותיו של הממכר ואלה נושאות משקל מהותי לצורך קבלת ההחלטה האם להתקשר בהסכם מכר. טעות זו יש בה אכן כדי להשפיע על כדאיות העסקה אך אין לראותה כטעות בכדאיות העסקה גרידא. לבסוף טוענים המשיבים 2 ו-3 כי התנהגותה של המערערת 2 - שעל קיומה נודע להם רק לאחר הגשת התובענה שבכאן - אינה תואמת התנהגות סבירה של קונה תמימה ולגישתם יש לייחס גם לה התנהלות העולה כדי חוסר תום לב והטעיה ולו משום שעל פי סעיף 15 לחוק החוזים מתקיימת הטעיה גם כאשר המטעה הוא "אחר מטעמו" של הצד שכנגד. משכך וככל שהמערער 1 פעל בשמה ומטעמה של המערערת 2 יש לייחס לה באופן מלא את מעשיו ומחדליו.
דיון
מסויימות ההסכם
7. טרם שאדרש לסוגית ההטעיה שהיא בעיניי הסוגיה העיקרית העולה בערעור זה, יש להסיר מן הדרך שתי טענות ששבו והעלו המשיבים 2 ו-3 בפנינו. טענה אחת נוגעת לכך שחסרים בהסכם פרטים מהותיים ולגישת המשיבים 2 ו-3 מעיד הדבר כי באותו שלב לא גמרו בדעתם להתקשר עם המערער 1 בהסכם מחייב. הטענה השנייה נוגעת לכך שהמשיבה 1 כבעלים הרשום של המגרש היא בלבד רשאית הייתה להתקשר בהסכם למכירתו ומשאין היא צד להסכם ממילא אין בפנינו הסכם מכר תקף ומחייב. טענות אלה נידחו ובצדק על ידי בית משפט קמא. אשר לעובדה שהמשיבים 2 ו-3 הם שהתקשרו בהסכם ולא המשיבה 1. העובדה שהמגרש רשום על שם המשיבה 1 צוינה באופן מפורש בסעיף 1 של ההסכם והמשיבים 2 ו-3 תוארו באותו הסעיף כ"בעלי החברה" והתחייבו להעביר את המגרש על שמם במסגרת העסקה שסוכמה. משכך מדובר בהתחייבות אותה היה בכוחם של המשיבים 2 ו-3 ליטול על עצמם ובצדק קבע, אפוא, בית משפט קמא כי העובדה שהמשיבה 1 לא הייתה צד להסכם אינה מעלה ואינה מורידה. הטעמים אותם פירט בית משפט קמא בדחותו את טענת העדר המסויימות מקובלים עליי אף הם בהיותם מעוגנים כדבעי בהלכה הנוהגת ולפיה אין להפריז בחשיבותה של דרישת המסויימות. אכן, ככל שבית המשפט משתכנע כי צד נטל על עצמו התחייבות מתוך גמירות דעת וככל שניתן להסתייע בכללי פרשנות ובמנגנונים הקבועים בחוק ובפסיקה על מנת להשלים את הפרטים החסרים בהסכם, אין מקום למסקנה כי החוזה לא נכרת (ראו רע"א 4976/00 בית הפסנתר נ' מור, פ"ד נו(1) 577, 588 (2001)). העובדה שהצדדים קבעו בהסכם כי יוסיפו ויערכו הסכם מפורט אצל עורך דין היא לבדה אינה שוללת את המסקנה כי ההסכם הראשון שבו התקשרו מחייב אותם וכדברי בית משפט זה בע"א 1734/96 כהן נ' כהן, (לא פורסם, 23.4.1998):
על חסרונו של תנאי מוסכם בנושא מועדי ושיעורי התשלום ניתן להתגבר בעזרת המנגנון הנורמאטיבי הקבוע בסעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי). אף העובדה, שעליה מעידה המשיבה, כי הצדדים נדברו לסכם את תנאי התשלום בשלב עריכתו של ההסכם הסופי, אינה שוללת את ההיזקקות למנגנון ההשלמה הנורמאטיבי.
אכן יש שבית המשפט מסיק מחסרונו של תנאי חיוני להתקשרות, כי ההתקשרות לא קמה; היינו, שהעדר המסויימות מעיד על גמירות דעת להתקשר. אבל תהליך זה אינו מיכני או אוטומטי. בית המשפט נזקק לו רק כאשר שאלת קיומה של גמירות דעת מעוררת כשלעצמה ספק. לא [כך] הדבר, כאשר, כמו בענייננו, גמירות דעתם של הצדדים להתקשר נלמדת מן המצוי בחוזה ובנסיבות כריתתו ברמת הסתברות מספקת.
ויפים הדברים לענייננו. אפנה, אפוא, לדון בטענות שהעלו הצדדים בסוגיית ההטעיה.
הטעיה
8. כפי שפורט לעיל, קבע בית משפט קמא כי בדין בוטל ההסכם על ידי המשיבים 2 ו-3 משום שהתקשרו בו עקב טעות שהיא תוצאה של הטעיה שהטעה אותם המערער 1. מעשה ההטעיה נמצא לו לבית משפט קמא בכך שהמערער 1 לא גילה למשיבים 2 ו-3 על דבר ההחלטה שקיבלה הוועדה המחוזית ימים ספורים קודם לחתימת ההסכם, לאשר להפקדה תוכנית מיתאר מפורטת להקמת רובע מגורים על שטח של כ-600 דונם בו מצוי, בין היתר, גם המגרש. המערערים העלו בפנינו השגות שונות באשר לממצאים העובדתיים אשר שימשו בסיס לקביעות אלה אך לא מצאתי כי יש בהן כדי להצדיק את התערבותה של ערכאת הערעור. כך למשל טוענים המערערים כי המשיבים 2 ו-3 לא הציגו בפני בית משפט קמא ראייה כלשהי המעידה כי החלטה כאמור אכן נתקבלה על ידי הוועדה המחוזית. זוהי טענה תמוהה משום שהמערערים מעולם לא חלקו על כך וכדברי בית משפט קמא "יש לציין כי [המערערים] לא כפרו בטענה לפיה יומיים לפני החתימה על ההסכם, הוחלט בוועדה המחוזית על הפקדת תוכנית מיתאר של האזור בו מצוי המגרש" (פיסקה 10 לפסק הדין). משכך בצדק הניח בית משפט קמא, הגם שההחלטה בעניין זה לא הוצגה בפניו, כי תוכנית כאמור אכן אושרה להפקדה על ידי הועדה המחוזית ימים ספורים לפני החתימה על ההסכם. השגות נוספות שהעלו המערערים באשר לממצאים העובדתיים עליהם ביסס בית משפט קמא את מסקנותיו אף הן אינן מצדיקות התערבות, שכן ממצאים אלה מבוססים על ניתוח מפורט וממצה של חומר הראיות ושל סיפור המעשה בכללותו והם נשענים על התרשמותו הישירה של בית משפט קמא מעדות המשיב 2 כעדות אוטנטית המציגה גרסה בעלת הגיון פנימי. בהתבסס על כל אלה קבע בית משפט קמא כי הוא מעדיף את גרסת המשיב 2 לפיה לא ידע במועד החתימה על ההסכם על דבר אישור תוכנית המיתאר להפקדה. עוד קבע בית משפט קמא כי המערער 1 לעומת זאת, כמי שעוסק בתיווך, ידע על החלטת הוועדה לאשר את תוכנית המיתאר להפקדה וכי הוא זה אשר פנה אל המשיב 2 ביום שבו נחתם ההסכם והציע לו למכור את המגרש מבלי שגילה לו על דבר אותה ההחלטה. משקבעתי כי אין להתערב בממצאים עובדתיים אלה, נותר לבחון האם שגה בית משפט קמא בכך שגזר מתוכם מסקנה משפטית בדבר פגם של הטעיה שנפל בכריתת ההסכם במקרה דנן.
9. סעיף 15 לחוק החוזים קובע כי:
מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לעניין זה, "הטעיה" - לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן.
העילה לביטול חוזה בשל הטעיה קמה אפוא בהתקיים היסודות הבאים: א) טעות אצל אחד הצדדים שהתקשרו בחוזה ב) הטעיה שהטעה אותו הצד שכנגד ג) קשר סיבתי כפול בין הטעות ובין ההתקשרות בהסכם וכן בין ההטעיה לבין הטעות (גבריאלה שלו דיני חוזים - החלק הכללי (לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי) 313-314 (2005) (להלן: שלו)).
טעות היא הערכה שגויה של מציאות הדברים כהווייתה ופעולה הננקטת מתוך הנחת קיומה של מציאות מדומה כזו עלולה ללקות בפגם קוגנטיבי במרכיב הרצייה (ראו: ע"א 8972/00 שלזינגר נ' הפניקס, פ"ד נז(4) 817, 840 (להלן: עניין שלזינגר); דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים 668 (כרך ב', 1992) (להלן: פרידמן וכהן); שלו, 277)). במקרה שלפנינו חתמו המשיבים 2 ו-3 על ההסכם מבלי שידעו כי ימים ספורים קודם לכן חלה התפתחות משמעותית בכל הנוגע למצבו התכנוני של המגרש, בשל החלטת הוועדה המחוזית לאשר להפקדה את תוכנית המיתאר המפורטת. ובמילים אחרות המשיבים 2 ו-3 התקשרו בהסכם בסוברם בטעות כי המצב התכנוני של המגרש הוא המצב שקדם להחלטתה הנ"ל של הוועדה המחוזית. משכך ניתן לומר כי הם התקשרו בהסכם בהתבסס על מציאות תכנונית מדומה ומעדותו של המשיב 2 עולה בבירור כי אילו ידע בעת החתימה על ההסכם מהו המצב התכנוני המעודכן לא היה מתקשר בהסכם וכדבריו "כל השנים עקבתי. זה היה כמו ילד שלי. חשבתי שאוכל לבנות שם בית במקום הזה". עדות זו זכתה לאמונו של בית משפט קמא ויש בה הגיון גם על פי אמת מידה אובייקטיבית, שכן מהלך תכנוני מהותי כגון זה שהתרחש במקרה שבפנינו משנה את נתוניו של המגרש ואת הצפי באשר למועד שבו ניתן יהיה לבנות עליו והדבר מצדיק בהחלט הערכת מצב עדכנית בכל הנוגע לעצם הנכונות להתקשר בהסכם מכר באותה נקודת זמן. עד כאן באשר לטעותם של המשיבים 2 ו-3 ולקשר הסיבתי שבין אותה טעות ובין הסכמתם להתקשר בהסכם (למבחן הסובייקטיבי החל בהקשר זה, הטעון הוכחה עובדתית ראו: ע"א 1581/92 ולנטין נ' ולנטין, פ"ד מט(3) 441, 452-453 (1995); ע"א 280/87 קופלמן נ' בינקין, פ"ד מג(2) 753, 757-758 (1989); שלו, 314. ולמבחן האובייקטיבי המשמש כלי עזר לקביעת ממצאים בהקשר זה ראו פרידמן וכהן, 758). באשר להתנהלותו של המערער 1 הסתפק בית משפט קמא בקביעה כי מדובר בהטעיה שבמחדל בציינו כי המערער 1 ידע על דבר אישור התוכנית להפקדה ולא גילה מידע זה למשיבים 2 ו-3 אף שבנסיבות העניין חלה עליו חובה לגלותו להם. בית המשפט לא התייחס בהקשר זה לגרסת המשיב 2 לפיה התקיימה במקרה דנן הטעיה שבמעשה, בכך שהמערער 1 השיב לשאלה ישירה שהפנה אליו המשיב 2 באומרו כי לא צפוי שינוי במצבו התכנוני של המגרש בעתיד הנראה לעין. ממילא לא קבע בית משפט קמא כל ממצא בעניין זה ולצורך ההכרעה בערעור אצא, אפוא, אף אני מן ההנחה כי אין מדובר בהטעיה שבמעשה אלא באי גילוי העשוי להוות הטעיה שבמחדל, ככל שקיימת חובת גילוי (לעניין הטעיה במחדל ראו: ע"א 11/84 רבינוביץ' נ' שלב - הקואופרטיב המאוחד להובלה בע"מ, פ"ד מ(4) 533, 539-540 (1986); ע"א 273/78 גרוסמן נ' כספי, פ"ד לג(3) 300, 307-308 (1979); שלו, 316-321).
10. חובת הגילוי היא אחת החובות הנגזרות מעקרון תום הלב שאומץ בדין החוזים הישראלי וביתר ענפי המשפט כעקרון-על, וכמוהו היא מבטאת מגמה של סוציאליזציה וקביעת נורמות של התנהגות מוסרית במהלך המשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה (שלו, 317-318). בע"א 6370/00 קל בניין בע"מ נ' ע.ר.מ. רעננה לבנייה והשכרה בע"מ, פ"ד נו(3) 289 (2002) דן הנשיא ברק במהותו של עקרון תום הלב ובחובות המוטלות מכוחו בשלב הטרום חוזי על צדדים המנהלים משא ומתן, וציין כי עקרון תום הלב:
אינו מבוסס על הדרישה כי כל צד חייב לדאוג לאינטרסים של זולתו על חשבון הבטחת האינטרס העצמי. תום הלב מבוסס על ההנחה כי כל צד דואג לאינטרס שלו עצמו, אך הוא עושה כן באופן הוגן תוך הבטחת המשימה המשותפת של הצדדים (עמ' 298 לפסק-הדין).
בהתאם לתפיסה זו דיני החוזים אינם קובעים חובת גילוי כללית ואינם מטילים על צד למשא ומתן נטל אלטרואיסטי גורף לגלות לצד שכנגד כל נתון אף אם בכך הוא פועל כנגד האינטרסים שלו עצמו. על גבולות ההתערבות בחופש החוזים מתוקף עקרון תום הלב ועל חובת הגילוי הנגזרת ממנו בעסקאות מסחריות, עמד השופט לנדוי בע"א 838/75 ספקטור נ' צרפתי, פ"ד לב(1) 231 (1978) (להלן: עניין ספקטור) באומרו: "אנו עוסקים בחוזה מסחרי רגיל ואל לנו לקבוע רמת מוסריות גבוהה מדי למשא-ומתן בעסקאות כגון אלה, שמא נפגע ביציבות חיי המסחר ובציפיותיו של אדם אשר חתם על חוזה והוא ערך את עניניו על-פי ההנחה שהעסקה תצא לפועל כמוסכם" (עמ' 244 לפסק-הדין. ראו גם גבריאלה שלו "סעיף 12 לחוק החוזים: תום לב במשא ומתן" משפטים ז 118, 138-139 (1976) (להלן: שלו - תום לב((. דברים אלה, שנאמרו בקשר עם הטלת נטל של גילוי על מוכר המקרקעין בעניין ספקטור, יפים בוודאי ואולי ביתר שאת מקום שבו נבחנת הטלת חובת גילוי על הקונה בעסקה מסחרית. זאת משום שבדרך כלל מרוכז בידי המוכר מידע רב יותר לגבי הממכר ואף נגישותו אל הנתונים הרלוונטיים לעסקה טובה יותר. בענייננו עולה השאלה האם מוטלת הייתה על המערער 1 כקונה או כמי שפעל מטעם הקונה (המערערת 2) חובת גילוי כלפי המשיבים 2 ו-3 באשר להחלטת הוועדה המחוזית לאשר להפקדה את תוכנית המיתאר. כזכור קובע סעיף 15 סיפא לחוק החוזים הגדרה מרבה למונח "הטעיה" ולפיה "'הטעיה' לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן". חובות גילוי המוטלות "לפי דין" פזורות בהוראות חוק ספציפיות שונות דוגמת סעיף 16 לחוק המכר וסעיף 8 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א -1971 (ראו: שלו, 318-319; פרידמן וכהן, 816-818). במקרה דנן טענו המשיבים 2 ו-3 כי חלה על המערער 1 חובת גילוי "לפי דין" וביקשו להישען בהקשר זה אל הוראת סעיף 8(א) לחוק המתווכים הקובע:
מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.
טענה זו דינה להידחות.
המערער 1 אכן העיד על עצמו כי הוא בעל רישיון כדין לעסוק בתיווך מקרקעין וכי הוא עוסק בכך לפרנסתו. אך טרם שניתן יהיה להחיל ביחסים שבינו ובין המשיבים 2 ו-3 את חובות הגילוי והנאמנות הקבועות בסעיף 8(א) לחוק המתווכים, יש לבחון האם התקיימו בינו לבינם יחסי מתווך-לקוח. ממצא כזה לא נקבע על ידי בית המשפט המחוזי וספק בעיניי אם ניתן לקובעו ולו בשל העובדה כי המערער 1 עצמו הוא זה אשר רכש את המגרש מידי המשיבים 2 ו-3. ודוק - אף אם נקבל את גרסתו של המערער 1 כי עשה כן בנאמנות עבור המערערת 2 כלקוחה, אין חולק כי מדובר בנאמנות "נסתרת" שהמשיבים 2 ו-3 לא ידעו עליה בעת ההתקשרות. מבחינתם היה זה, אפוא, המערער 1 שרכש את המגרש ומשכך אין לקבל את גרסתם כי שימש בו-זמנית גם כמתווך בעסקה מטעמם כמוכרים.
יחד עם זאת וכפי שאבאר בהמשך הדברים, מקובלת עליי מסקנתו של בית משפט קמא לפיה מוטלת היתה על המערער 1 במקרה דנן חובת גילוי "לפי הנסיבות".
חובת גילוי "לפי הנסיבות"
11. בהבדל מחובת גילוי הקמה "לפי דין" או "לפי נוהג" חובת גילוי "לפי הנסיבות" היא תלויית הנסיבות העובדתיות המיוחדות של העסקה הקונקרטית. משכך קשה לתחום ולהגדיר מראש את גבולותיה והיא נקבעת מעצם טיבה על פי נסיבותיו של כל מקרה ומקרה. על מאפייניה אלה של חובת הגילוי הקמה "לפי הנסיבות" עמדו פרידמן וכהן באומרם: "זוהי הוראה כללית הנותנת לבית המשפט חופש רב בקביעת היקפה של חובת הגילוי, מבלי שהיא כוללת הנחיה כשלהי כיצד לעשות זאת" (פרידמן וכהן, 812; ראו גם שלו, 320). אחד המקרים שבהם סבר בית משפט זה כי קמה לקונה של מקרקעין חובת גילוי כלפי המוכר היה המקרה אשר נדון בעניין קינסטלינגר בו הסתירו הקונים מן המוכרת את העובדה שקיימת תוכנית לשינוי ייעוד הקרקע הנמכרת מייעוד חקלאי לייעוד למגורים. בהתייחסו לנסיבותיו הקונקרטיות של אותו המקרה הגיע כאמור בית המשפט למסקנה כי חלה על הקונים חובת גילוי אותה הפרו וכך קבע:
בנסיבות המיוחדות של מקרה זה, שבו הציעו לתושב חוץ שאינו שולט בעברית במקום מגוריו למכור חלקת אדמה חקלאית שנרכשה בארץ לפני עשרות בשנים על-ידי מורישו, עקרון תום-הלב דורש כי המציע יגלה לניצע את העובדה כי לגבי החלקה החקלאית קיימת תוכנית לשינוי ייעוד, המעלה את ערך הקרקע. אי-גילוי עובדה זו היא בבחינת הטעיה במובן סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, המזכה את המתקשר הטועה לבטל את החוזה (עמ' 546 לפסק-הדין. ראו גם דנ"א 3047/01 איליה נ' קינסטלינגר (לא פורסם, 24.3.2002)).
לאחר שבחנתי את נסיבות המקרה שבפנינו כפי שהוכחו בבית משפט קמא, אני סבורה כי גם במקרה דנן קמה למערער 1 כלפי המשיבים 2 ו-3 חובת גילוי "לפי הנסיבות". זאת משום שכמתווך מקצועי היה למערער 1 יתרון על פני המשיבים 2 ו-3 - זוג קשישים מפתח תקווה - בכל הנוגע להשגת מידע תכנוני עדכני וכן משום שהמשיבים 2 ו-3 סמכו עליו ביודעם כי הוא מתווך (אליו פנו גם בעבר לצורך קבלת אינפורמציה עדכנית לגבי המגרש), אף שרכש את המגרש לעצמו ולא שימש כמתווך מטעמם בעסקה ולכן גם איפשרו לו לנסח את ההסכם בלא להידרש בעת החתימה לכל גורם מקצועי אחר. זאת ועוד, היוזמה לעסקה שנקט המערער 1 בטענה כי יש לו קונה במחיר אטרקטיבי, התייצבותו של המערער 1 בבית המשיבים 2 ו-3 סמוך לאחר מכן בלוויית בנה של המערערת 2 (שלא הוצג בפני המשיבים 2 ו-3 בזהותו האמיתית) ולבסוף, רכישת המגרש על ידי המערער 1 עצמו בו-ביום, כל אלה מעידים על היחפזות ועל להיטות-יתר מצד המערער 1 להשלים את העסקה בטרם יהיה סיפק בידי המשיבים 2 ו-3 לערוך בירורים נוספים וללמוד על ההתפתחויות החדשות שחלו באשר למצבו התכנוני של המגרש. בהתחשב בכל האמור לעיל, נראה לי כי שתיקתו של המערער 1 ואי גילוי אוזנם של המשיבים 2 ו-3 על דבר החלטת הוועדה המחוזית לאשר להפקדה את תוכנית המיתאר, יש בה משום הפרה של חובת הגילוי החלה עליו "לפי הנסיבות" במקרה דנן. הפרה זו עולה כדי הטעייתם של המשיבים 2 ו-3 וכתוצאה ממנה טעו המשיבים 2 ו-3 באשר למצבו התכנוני של המגרש אותו מכרו למערער 1, כפי שקבע בצדק בית משפט קמא. הטענה שהעלו המערערים ולפיה פתוחה הייתה הדרך בפני המשיבים 2 ו-3 לעכב את החתימה על ההסכם ולבדוק תחילה מהו מצבו התכנוני העדכני של המגרש, אף אם יש בה כדי לבסס מסקנה בדבר רשלנות מסויימת בהתנהלותם של המשיבים 2 ו-3, אינה שוללת את המסקנה בדבר הטעייתם על ידי המערער 1 וכבר נפסק בהקשר זה כי התרשלות גרידא של הצד הטועה אין בה כדי לשלול את זכותו לביטול החוזה בשל פגם בכריתה מסוג טעות על פי סעיף 14(א) לחוק החוזים או הטעיה לפי סעיף 15 לאותו חוק (ראו: עניין חבר, פסקאות 42-44; פרידמן וכהן 718, 858, 862).
12. נותר לדון בטענת המערערים כי מכל מקום טעותם של המשיבים 2 ו-3 "[ש]אינה אלא טעות בכדאיות העסקה" כמשמעות הדבר בסעיף 14(ד) לחוק החוזים ועל כן, אין היא ממין הטעויות המקימות לטועה זכות לביטול החוזה על פי סעיף 15 לחוק. טענה זו נדחתה אף היא ובצדק על ידי בית משפט קמא. בע"א 2444/90 ארואסטי נ' קאשי, פ"ד מח(2) 513 (1994) (להלן: עניין ארואסטי) (צוטט בהסכמה בע"א 1514/04 שיכון השקעות בע"מ נ' יון חנית נכסים בע"מ, פסקה 11 לפסק דינו של כב' השופט א' גרוניס (לא פורסם, 14.12.2006)), אומצה תאוריית הסיכון שהציע פרופ' פרידמן בהקשר זה ולפיה "טעות בכדאיות העסקה היא טעות ביחס לסיכון שנטל על עצמו צד לחוזה, או שראוי, על פי הנסיבות, לייחס לאותו צד נטילת סיכון כזו. אם צד נטל על עצמו סיכון מסויים, אזי אין הוא יכול להתנער ממנו אחר כך (ד' פרידמן "הסיכון החוזי וטעות והטעיה בכדאיות" עיוני משפט י"ד (תשמ"ט) 459)" (עניין ארואסטי, 527; פרידמן וכהן, 725-730). על דרך השלילה ניתן לומר כי טעות שיש בה כדי לעוות את תמונת הציפיות, הסיכונים והשיקולים המסחריים שעמדו לנגד עיניי המתקשר בחוזה, איננה טעות בכדאיות העסקה גם אם יש לה השלכות כלכליות המקרינות על שווי הממכר. כזו היא הטעות שטעו בה המשיבים 2 ו-3 בהיותה נוגעת לתכונה מהותית ומשמעותית של הממכר ומשום שקשה לייחס להם בנסיבות המקרה המפורטות לעיל נטילת סיכון באשר למצבו התכנוני של המגרש בעת כריתת ההסכם. משכך, הטעות שטעו בה אף אם יש לה השלכות על שווי המגרש אינה טעות בכדאיות העסקה בלבד.
13. סוף דבר - מכל הטעמים המפורטים לעיל אציע לחבריי לדחות את הערעור וכן אציע לחייב את המערערים לשלם למשיבים 2 ו-3 שכר טרחת עורך דין בערעור בסך של 25,000 ש"ח.
ש ו פ ט ת
השופטת מ' נאור:
אני מסכימה.
ש ו פ ט ת
השופט י' אלון:
אני מסכים.
ש ו פ ט
הוחלט כאמור בפסק דינה של השופטת א' חיות.
ניתן היום, י"ג אב, תשס"ח (14.08.2008).
ש ו פ ט ת ש ו פ ט ת ש ו פ ט
העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. מא
מרכז מידע, טל' 02-6593666 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il